O LTV (loan-to-value) é a percentagem do valor que pede emprestado ao banco comparativamente com o valor do imóvel que quer comprar. Quer saber mais?

LTV (loan-to-value). Esta sigla deve merecer a sua atenção se está a pensar comprar casa. Pode até nunca ter ouvido falar nela, mas é algo perfeitamente usual no setor bancário e que pode influenciar o custo do seu empréstimo.

Quando faz um crédito habitação, são raras as situações em que o banco lhe dá um financiamento de 100%, até porque quanto maior é o valor emprestado, maior o risco assumido pela instituição bancária.

Assim, os montantes emprestados pela banca nos créditos habitação não costumam ir além de 80% do valor do imóvel. O restante respeita ao valor de “entrada” que se dá ao banco.

O QUE É E COMO SE CALCULA O LTV (LOAN-TO-VALUE)

O LTV ou loan-to-value é termo utilizado na gíria financeira para expressar o rácio (percentagem) que o banco lhe empresta em relação ao valor da avaliação do imóvel.

Este termo pode ser traduzido em português como “rácio financiamento garantia” e obtém-se através da aplicação da seguinte fórmula:

  • LTV (%) = Montante do empréstimo / valor da avaliação do imóvel (garantia)

Por exemplo, se pretender comprar um imóvel avaliado em 250 mil euros e o banco estiver disposto a emprestar-lhe 180 mil euros, o LTV é, nesse caso, de 0,72 ou 72%.

QUAL A RELEVÂNCIA DO LTV PARA UM CRÉDITO HABITAÇÃO?

O LTV determina o risco de determinado empréstimo. Quanto maior for o valor do crédito comparativamente ao valor do imóvel, maior será o risco que o banco está a assumir para lhe emprestar esse dinheiro.

E se o risco aumenta é muito provável que o banco lhe cobre mais por isso, aplicando-lhe um spread mais elevado.

Um empréstimo que apresente um LTV mais elevado, é lido pelo banco como tendo maior probabilidade de entrar em incumprimento, uma vez que nesses casos não existe grande compromisso de património próprio. O mesmo é dizer que o valor atribuído à “entrada” do negócio é muito reduzido.

Por isso, pedir um empréstimo muito próximo do valor do imóvel que quer comprar não é boa ideia. No final de contas, arrisca-se a pagar mais por ele.

No passado, era frequente a banca definir rácios LTV bastante mais elevados, muitos deles superiores a 100%. Isto significava que os créditos concedidos ultrapassam o valor dos imóveis a adquirir e, em cima desse valor, os bancos ainda concediam mais financiamento para o recheio.

Devido a práticas como esta, as sociedades americanas Freddie Mac e Fannie Mae faliram. Os créditos que concediam tinham um LTV médio de 97% e eram atribuídos a pessoas com baixos rendimentos que apresentavam igualmente poucas garantias.

O LTV situa-se entre 70% e 80%

Cientes da necessidade de se respaldarem e tendo também em conta as lições da crise financeira de 2008, atualmente, os bancos concedem empréstimos com um LTV entre 70% e 80%.

Em algumas circunstâncias, o valor do LTV pode no entanto ascender a 85%. Apesar do risco envolvido, para certos bancos esta é por vezes uma estratégia para fazer face à concorrência e aumentar a sua quota de mercado nos créditos habitação.

O crédito habitação é considerado um produto âncora, ou seja, um produto que permite a venda de outros produtos (cross-selling) e a fidelização do cliente por um longo período de tempo, daí a sua importância para as entidades bancárias.

Fatores que afetam o LTV

Os fatores que afetam o LTV são:

  • o montante da entrada inicial;
  • preço de venda;
  • valor da avaliação do imóvel.

Este rácio é dinâmico e altera-se durante a vida do crédito. O LTV diminuirá à medida que vai pagando o seu empréstimo e à medida que o valor da sua casa aumentar ao longo do tempo.

ESTRATÉGIAS PARA CONSEGUIR O MELHOR LTV

Se está a ponderar comprar uma casa e vai recorrer ao banco para obter financiamento, então será do seu interesse ter um LTV abaixo dos 80%. Para conseguir ter o menor e, consequentemente, o melhor rácio LTV, pode:

  • aumentar o montante de entrada inicial
  • tentar negociar com o vendedor do imóvel no sentido de diminuir o preço de venda.

Ambas as situações contribuem para reduzir o LTV, aumentando assim a probabilidade de ver o seu pedido de empréstimo concedido.

Quanto menor for a percentagem de LTV, menor será também a taxa de juro a pagar ao banco, bem como a probabilidade de vir a ter que subscrever produtos adicionais, como por exemplo seguros, além da hipoteca da casa.

Para reter e não esquecer

Embora o LTV não seja o único fator determinante na concessão de um crédito, esta variável tem um papel importante no custo do empréstimo. Quanto mais alto for o LTV, mais terá de pagar ao banco para lhe emprestar o dinheiro.

Assim, antes de pedir financiamento para a compra de habitação, lembre-se que:

  • Uma percentagem de LTV elevada, normalmente, superior a 80% pode dificultar uma operação de empréstimo ou refinanciamento.
  • Além de poder ter que pagar uma taxa de juro mais elevada quanto maior for o LTV, poderá ter também que subscrever outros produtos ou apresentar garantias adicionais que, no fim de contas, podem tornar o negócio menos vantajoso.

Afinal o LTV não é apenas uma sigla da gíria financeira. É um conceito que lhe interessa e muito para poder negociar da melhor o seu empréstimo bancário e obter as melhores condições.

Fonte: Ekonomista