Vender a sua casa implica o pagamento de mais-valias. As isenções deixaram de existir e deve estar atento ao que mudou.

Em 2021, não há isenção no pagamento das mais-valias se vender a casa e não reinvestir numa nova. Saiba a nova regra e as exceções.

De acordo com o artigo 10º do Código de IRS, “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários” .

O que mudou?

A partir deste ano, e de acordo com o Orçamento de Estado de 2021, só existe isenção do pagamento de mais-valias aquando da venda da casa, se houver reinvestimento numa nova habitação. Caso esta última condição não se verifique, será necessário proceder ao pagamento das mais-valias referentes à venda da casa.

Como funcionava antes e como funciona agora?

Até 2020, inclusive, esteve em vigor um regime excecional, criado em 2015, que oferecia isenção de pagamento de mais-valias em sede de IRS a quem pagava o crédito de imóvel de habitação própria e permanente, com o dinheiro da venda da casa. Isto, desde tivesse feito o empréstimo até final de 2014, e mesmo que não pretendesse adquirir nova habitação.

Porém, a partir deste ano, este regime excecional já não se aplica e, por isso, só há isenção do pagamento de mais-valias, se existir investimento numa nova casa. Esta é a grande diferença que já está em vigor.

Regime excecional (2015-2020): contexto legal

Este regime excecional de isenção do pagamento de mais-valias foi criado em 2015, no contexto da reforma do IRS.

O principal objetivo foi ajudar as famílias com dificuldades financeiras, que nem conseguiam pagar o crédito à habitação, nem conseguiam comprar uma nova casa, mesmo vendendo a habitação onde residiam.

Foram abrangidas por este regime de exclusão de tributação, as alienações de imóveis ocorridas entre 2015 e 2020, cujos contratos de empréstimo tenham sido celebrados até 31 de dezembro de 2014.

Sendo o valor de venda do imóvel integralmente utilizado no pagamento do empréstimo bancário, a eventual mais-valia que daqui resultasse não seria tributada.
O normativo legal aqui referido não foi transposto para o Código do IRS, encontra-se apenas na Lei da Reforma do IRS, mais precisamente no artigo 11.º da Lei n.º 82.º-E/2014, de 31 de dezembro. Aquela isenção nunca se aplicou a quem tivesse mais do que um imóvel.

Como tudo funciona na prática

Quem comprou uma casa e fez um empréstimo bancário antes de 2014 poderia, caso só fosse proprietário dessa casa, até ao final de 2020, vendê-la e amortizar o empréstimo, sem ter de pagar IRS sobre as mais-valias, se não comprasse nova habitação.

A partir deste ano, este cenário já não é possível. Com o fim do regime excecional e com o retorno da regra geral, quem vender a casa e pagar a dívida – mas não comprar outra casa – ,verá as suas mais-valias serem tributadas em 50%, sendo este valor englobado nos restantes rendimentos do agregado e, posteriormente, aplicada a taxa progressiva de IRS no acerto, no ano seguinte.

Quais as exceções?

Código do IRS prevê exceções a esta tributação das mais-valias, nomeadamente:

Casos em que o imóvel vendido é a casa de morada da família e em que as mais-valias (ganho na venda do imóvel, deduzido amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel), são usadas para reinvestir numa outra habitação (através da compra, construção ou reabilitação), também essa destinada a morada da família. Mas, atenção, esse reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses posteriores.

Casos de contribuintes em situação de reforma ou com mais de 65 anos de idade. É que desde 2019 também pode ser considerado “reinvestimento”, por parte dos contribuintes que reúnem estas condições, a aplicação do valor das mais-valias na aquisição de um contrato de seguro; na adesão individual a um fundo de pensões aberto; ou na contribuição para o regime público de capitalização.

Outra exceção engloba ainda os imóveis adquiridos antes de 1989. Nestes três casos, é possível a isenção do pagamento de mais-valias. Confira este e outros detalhes no portal das Finanças.

Exemplo prático

Em termos concretos, estas são as contas que terá de fazer se decidir vender um imóvel já neste ano de 2021.

Se, no passado, adquiriu uma casa por 100 mil euros e, neste momento, tem a oportunidade de a vender por 150 mil euros, isso significa que terá 50 mil euros de mais-valias.

Caso não se enquadre em nenhuma das exceções que possibilitam o acesso à isenção do pagamento de mais-valias, então vai ter de pagar impostos sobre 50% lucro obtido, ou seja, neste cenário hipotético, sobre 25 mil euros.

Tome Nota:

A regra aplicada à tributação das mais-valias está prevista no Código do IRSDecreto-Lei n.º 442-A/88, Secção VIe no Orçamento de Estado para 2021, Lei n.º 75-B/2020.

FONTE: CGD